Friday, February 23, 2024

      Subscribe Now!

 

spot_img
spot_img
In GreekΑΠΟΨΗ: Το Προσύμφωνο Στην Αγορά Ακινήτου

ΑΠΟΨΗ: Το Προσύμφωνο Στην Αγορά Ακινήτου

Hellenic News of America
Hellenic News of Americahttps://www.hellenicnews.com
The copyrights for these articles are owned by HNA. They may not be redistributed without the permission of the owner. The opinions expressed by our authors do not necessarily reflect the opinions of HNA and its representatives.

Latest articles

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης από τον πωλητή στον αγοραστή, συντασσόμενη ενώπιον συμβολαιογράφου στην Ελλάδα και με μεταγραφή του συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή καταχώρισή του στο κτηματολογικό γραφείο.

Συχνά για κάποιον λόγο, παρά το γεγονός ότι τα δύο μέρη, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφωνήσει στα βασικά στοιχεία της αγοραπωλησίας, όπως π.χ. στο τίμημα, τον χρόνο καταβολής του και στους λοιπούς όρους της μεταβίβασης, υπάρχει κάποιο προσωρινό νομικό κώλυμα, που εμποδίζει την άμεση σύνταξη του συμβολαίου πωλήσεως. Μπορεί ο πωλητής να χρειάζεται χρόνο για να αποκτήσει σειρά πιστοποιητικών που απαιτούνται για την πώληση, να πρέπει να προβεί σε πολεοδομική τακτοποίηση αυθαιρεσιών, να πρέπει να διευκρινισθούν νομικά ζητήματα του ακινήτου όπως τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, οι θέσεις στάθμευσης, ή να υφίσταται από τα προηγούμενα συμβόλαια όρος απαγόρευσης διαθέσεως για κάποιο χρονικό διάστημα.

Σε μία τέτοια περίπτωση, εφόσον και οι δύο πλευρές επιθυμούν να διασφαλίσουν ότι η πώληση θα γίνει όταν αρθεί το κώλυμα, παρέχεται η δυνατότητα της υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, διά του οποίου αμφότερα τα μέρη θα δεσμεύονται ότι εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος ή μόλις αρθεί το σχετικό κώλυμα, θα προβούν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου της πώλησης του ακινήτου. Με το προσύμφωνο μπορεί να καταβάλλεται και ένα μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος και μάλιστα να ορίζεται ότι ο αγοραστής θα έχει την δυνατότητα, σε περίπτωση αρνήσεως του πωλητή να προσέλθει στο συμβόλαιο πωλήσεως, να υπογράψει μόνος του την αγοραπωλησία, με την παροχή στο προσύμφωνο κατάλληλης πληρεξουσιότητος για αυτοσύμβαση του άρθρου 235 του Αστικού Κώδικα από τον πωλητή στον αγοραστή. Αυτό μπορεί να εφαρμοσθεί εφόσον το κώλυμα έχει αρθεί και εφόσον ο αγοραστής προσφέρει το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος, χωρίς ο πωλητής να στέργει στην υπογραφή εκ μέρους του της πωλήσεως του ακινήτου.

Το προσύμφωνο για την αγορά ακινήτου πρέπει να συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου, άλλως δεν έχει νομική ισχύ, διότι και η κύρια σύμβαση, δηλαδή η μεταβίβαση του ακινήτου, απαιτεί επίσης συμβολαιογραφική πράξη. Αντιθέτως, όμως, προς την κύρια σύμβαση πωλήσεως του ακινήτου, που απαιτεί μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο κτηματολογικό γραφείο, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο για ακίνητο δεν μεταγράφεται. Με το προσύμφωνο τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση (π.χ. πώληση ακινήτου) και μπορούν να έχουν ορίσει ότι ο αρραβώνας (προκαταβολή χρηματικού ποσού) που καταβάλλεται από τον αγοραστή στον πωλητή, είτε θα παρακρατηθεί από τον πωλητή, εάν από υπαιτιότητα του αγοραστή δεν συνταχθεί η κύρια σύμβαση – πώληση του ακινήτου, είτε θα πρέπει να επιστραφεί από τον πωλητή στον αγοραστή ακόμα και εις διπλούν, σε περίπτωση που είναι ο πωλητής εκείνος που υπαιτίως ματαίωσε την σύναψη της κύριας συμβάσεως.

Thanks for reading Hellenic News of America

Ο αγοραστής που συντάσσει προσύμφωνο με τον πωλητή ακινήτου, δύναται να ζητήσει την παροχή αδείας από τον πωλητή για εγγραφή προσημειώσεως υποθήκης ή άλλου βάρους επί του προς πώληση ακινήτου, για την διασφάλιση του ποσού που μπορεί να έχει προκαταβάλει στον πωλητή. Τα όχι μεγάλα έξοδα για την σύνταξη του προσυμφώνου συνήθως καταβάλλονται από τον αγοραστή, εκτός κι αν η ανάγκη του προσυμφώνου έχει προκύψει λόγω ιδιομορφίας των τίτλων του ακινήτου ή άλλων νομικών κωλυμάτων που αφορούν τον πωλητή, οπότε το ποιός θα καλύψει την δαπάνη του προσυμφώνου μπορεί να αποφασισθεί κατά περίπτωση.

 *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος  είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.
www.greekadvocate.eu, [email protected]

The copyrights for these articles are owned by the Hellenic News of America. They may not be redistributed without the permission of the owner. The opinions expressed by our authors do not necessarily reflect the opinions of the Hellenic News of America and its representatives.

Get Access Now!

spot_img
spot_img