(ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΟ ΜΕΡΟΣ)
Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που μάστιζε το ιδιοκτησιακό καθεστώς στα ακίνητα της Ελλάδας, ήταν η ανασφάλεια δικαίου που δημιουργούσε η οργάνωση και λειτουργία των κατά τόπο αρμόδιων Υποθηκοφυλακείων. Σκοπός της λειτουργίας τους είναι η εξασφάλιση της δημοσιότητας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων πάνω στα ακίνητα. Όταν αναφερόμαστε σε δημοσιότητα, εννοούμε τη δυνατότητα έρευνας της ακίνητης περιουσιακής κατάστασης ενός προσώπου από οποιονδήποτε τρίτο. Σύμφωνα με την οργάνωση του Υποθηκοφυλακείου, η βάση αναζήτησης των εμπράγματων δικαιοπραξιών (π.χ. συμβολαιογραφικές πράξεις αγοραπωλησιών, γονικών παροχών, δωρεών, αποδοχών κληρονομιάς κ.α.) έχει ως αφετηρία συγκεκριμένο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, δημιουργώντας έτσι ένα προσωποπαγές σύστημα. Επομένως, στο Υποθηκοφυλακείο διατηρείται ένα ευρετήριο προσώπων – και όχι ακινήτων, με αποτέλεσμα η έρευνα της ακίνητης περιουσίας να είναι ατελής.
Το μοναδικό μέσο ασφαλούς αποτύπωσης των ιδιοκτησιακών σχέσεων επί των ακινήτων είναι το σύστημα του Κτηματολογίου. Το Εθνικό Κτηματολόγιο παρακολουθεί και ενημερώνει διαρκώς τις ιδιοκτησιακές σχέσεις σε όλα τα ακίνητα της Ελληνικής Επικράτειας. Είναι απαλλαγμένο από τα μειονεκτήματα του προσωποπαγούς συστήματος του Υποθηκοφυλακείου που αναφέραμε παραπάνω. Σε αυτό, η έρευνα γίνεται όχι με βάση τα πρόσωπα, αλλά με βάση τα ίδια τα ακίνητα. Κάθε ακίνητο έχει την μερίδα του, τον αριθμό του, την ταυτότητά του. Σε κάθε μερίδα καταχωρούνται όλες οι πληροφορίες που αφορούν το ακίνητο, με αποτέλεσμα να είμαστε σε θέση, να γνωρίζουμε με ασφάλεια την ιδιοκτησιακή του πορεία. Με τη λειτουργία του Κτηματολογίου υπάρχει ουσιαστική προστασία της πίστης των τρίτων που συναλλάσσονται με ιδιοκτήτες ακινήτων.
Προς το σκοπό αυτό κατευθύνεται η κτηματογράφηση ολόκληρου του Ελλαδικού γεωγραφικού χώρου. Σε κάποιες περιοχές της Ελλάδος λειτουργεί ήδη Εθνικό Κτηματολόγιο ενώ σε κάποιες άλλες είναι υπό εξέλιξη η κτηματογράφηση. Το νομοθετικό πλαίσιο για τα λειτουργούντα Κτηματολόγια προβλέπεται και ρυθμίζεται από το νόμο 2664/1998, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, ενώ το νομοθετικό πλαίσιο για τις περιοχές υπό κτηματογράφηση ρυθμίζεται στο νόμο 2308/1995, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.
Σκοπός της κτηματογράφησης είναι η καταγραφή των υφιστάμενων εγγραπτέων δικαιωμάτων και των δικαιούχων τους. Η διαδικασία της κτηματογράφησης έχει ορισμένο χρονοδιάγραμμα. Αρχίζει με την κήρυξη μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση και ολοκληρώνεται με την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή.
Συνοπτικά, η διαδικασία της κτηματογράφησης περιλαμβάνει, τα ακόλουθα στάδια:
- Υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας, μέσα σε οριζόμενη προθεσμία, από τους δικαιούχους στα αρμόδια Γραφεία Κτηματογράφησης και καταχώριση των δηλώσεων σε ψηφιακή βάση.
Για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων επί των ακινήτων είναι σημαντική η υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας, εντός της οριζόμενης από το νόμο προθεσμίας, με τη συμπλήρωση της σχετικής δήλωσης, την προσκόμιση των απαραίτητων εγγράφων και την καταβολή του αντίστοιχου τέλους κτηματογράφησης (35 € για κατοικία/κατάστημα και 20€ για αποθήκη/γκαράζ).
- Σύνταξη προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων. Στη φάση αυτή, τα στοιχεία που έχουν συλλεχθεί από τις δηλώσεις επεξεργάζονται από νομικούς και τοπογράφους. Ελέγχεται η εγκυρότητα των συμβολαίων και προσδιορίζεται η θέση του ακινήτου στην υπό κτηματογράφηση περιοχή.
- Ανάρτηση προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων (πινάκων και διαγραμμάτων) στα Γραφεία Κτηματογράφησης για διάστημα δύο μηνών. Στη φάση αυτή δημοσιεύονται όλα τα στοιχεία που έχουν προκύψει από τον έλεγχο των δηλώσεων, π.χ. δικαιούχος, είδος δικαιώματος, περιγραφή ακινήτου, τίτλοι ιδιοκτησίας.
Σε αυτό το στάδιο, από την εμπειρία μας έχουμε παρατηρήσει συχνά ουσιώδη σφάλματα, που αφορούν κυρίως τον εντοπισμό του ακινήτου, τους τίτλους ιδιοκτησίας και τη διεκδίκηση από το Ελληνικό Δημόσιο.
- Υποβολή ενστάσεων ενώπιον ανεξάρτητων διοικητικών επιτροπών ή αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής κατά περίπτωση – από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον- για διάστημα δύο μηνών για τους κατοίκους εσωτερικού και τεσσάρων μηνών για τους κατοίκους εξωτερικού. Στη φάση αυτή, όποιος έχει αντίρρηση με οτιδήποτε έχει δημοσιευθεί λανθασμένα, ανεπαρκώς ή και καθόλου, υποβάλλει ένσταση.
- Αναμόρφωση των κτηματολογικών στοιχείων μετά την εξέταση των ενστάσεων και των αιτήσεων διόρθωσης και σύνταξη των τελικών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων. Οι εγγραφές που εμφανίζονται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες ονομάζονται Αρχικές Εγγραφές, καθώς αποτελούν την πρώτη (αρχική) εγγραφή στο κτηματολόγιο.
- Έναρξη λειτουργίας Κτηματολογικού Γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή στη θέση του παλαιού Υποθηκοφυλακείου.
Η μη υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας καθώς και η μη παρακολούθηση της πορείας της κτηματογράφησης, μπορεί να έχει ολέθριες συνέπειες για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση που δεν υποβληθεί δήλωση για το εμπράγματο δικαίωμα, η αμέλεια αυτή θα οδηγήσει σε καταχώρηση του ακινήτου στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σε στοιχεία που έχουν δημοσιευθεί λανθασμένα κατά την ανάρτηση, η κτηματολογική εγγραφή του ακινήτου θα είναι λανθασμένη.
Η επίλυση των θεμάτων που προκύπτουν λόγω της μη υποβολής δηλώσεων/ενστάσεων, γίνεται κατά κύριο λόγο με προσφυγή στα Δικαστήρια, η οποία είναι χρονοβόρα και ιδιαίτερα δαπανηρή.
Η πρόληψη και ενημέρωση των πολιτών σχετικά με τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους, είναι ο καλύτερος τρόπος για την προστασία των ιδιοκτησιών τους. Αξίζει να σημειωθεί ότι εάν ο ιδιοκτήτης αμελήσει να καταχωρήσει το δικαίωμά του επί των ακινήτων του και δεν συμμετέχει στις διαδικασίες κτηματογράφησης ή μετέπειτα σε δικαστική αναγνώριση αυτού, χάνει το ακίνητο και αυτό περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο. Για το λόγο αυτό, κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να μεριμνήσει για την διευθέτηση των εκκρεμοτήτων του (π.χ. σύνταξη πράξεων αποδοχής κληρονομιάς, εξοφλητικής πράξης σε αγοραπωλησία υπό αίρεση κ.α.) και την καταχώρηση των δικαιωμάτων του στο Κτηματολόγιο, με την υποβολή δηλώσεων ή ενστάσεων – κατά περίπτωση – κατά τα ανωτέρω.
Λόγω της πολυπλοκότητας και της ποικιλομορφίας των υποθέσεων ιδιοκτησίας, το γραφείο μας «ΓΗΣ ΚΑΙ ΠΑΤΡΙΣ», που απαρτίζεται από δικηγόρους, συμβολαιογράφους, λογιστές και μηχανικούς, χειρίζεται κάθε μια ξεχωριστά και με την προσοχή που της αρμόζει, ώστε να επέλθει το επιθυμητό αποτέλεσμα. Το παρόν άρθρο αποτελεί εισαγωγικό μιας σειράς άρθρων που θα ακολουθήσουν, σχετικά με την λειτουργία της Κτηματογράφησης και του Κτηματολογίου στην Ελλάδα. Σε επόμενα άρθρα θα ενημερωθείτε σχετικά με τις περιοχές που βρίσκονται υπό κτηματογράφηση, τις περιοχές που έχουν ήδη κτηματογραφηθεί καθώς τις απαραίτητες κατά περίπτωση ενέργειες για την εξασφάλιση του εμπράγματου δικαιώματός σας.
ΓΕΩΡΓΙΑ ΑΡΕΤΑΚΗ – ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΘΗΝΩΝ
ΝΑΤΑΛΙΑ-ΜΑΡΙΑ ΣΑΒΒΙΔΗ – ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ ΑΘΗΝΩΝ
