10 Ιανουαρίου 2017.
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Περί το έτος 1993 κάποιος που ήθελε να αγοράσει ένα οικόπεδο στα Νέα Λιόσια Αττικής επέλεξε αυτό που του άρεσε και έβαλε δικηγόρο να ελέγξει τους τίτλους. Ο δικηγόρος έκανε έλεγχο τίτλων και απεφάνθη ότι το οικόπεδο ανήκε κατά 50% ή 1/2 σε μία γυναίκα και κατά το άλλο 50% ή 1/2 σε δύο άλλα πρόσωπα. Όλοι οι ιδιοκτήτες είχαν κάνει αποδοχή κληρονομίας και είχαν μεταγράψει τις πράξεις αποδοχής στο υποθηκοφυλακείο. Διαθήκη των κληρονομουμένων δεν υπήρχε, όπως προέκυψε από σχετικά πιστοποιητικά από τα αρμόδια δικαστήρια. Επομένως, το οικόπεδο ήταν “καθαρό” κατά το κοινώς λεγόμενο και μπορούσε με ασφάλεια να αγορασθεί από τον ενδιαφερόμενο, ο οποίος πράγματι το αγόρασε με συμβόλαιο, τοπογραφικό και όσα άλλα έγγραφα προβλέπει ο νόμος.
Μάλιστα, ο αγοραστής, αφού έγινε ο νέος ιδιοκτήτης του οικοπέδου, κατέθεσε πλήρη φάκελλο στην πολεοδομία για να λάβει άδεια οικοδομής και προχώρησε στην ανέγερση κτηρίου.
Όλα είχαν ακολουθήσει μία φυσιολογική πορεία που δεν προμήνυε τη νομική εξέλιξη που θα ακολουθούσε. Εννέα περίπου χρόνια μετά την αγορά του οικοπέδου και ενώ το κτήριο είχε ανεγερθεί, ανακαλύφθηκε ότι μία από τις κληρονομούμενες που είχε αποβιώσει χωρίς διαθήκη, όπως τότε έλεγαν τα πιστοποιητικά από το δικαστήριο και είχε κληρονομηθεί από την πωλήτρια του 50% του οικοπέδου, είχε τελικώς αφήσει διαθήκη. Η διαθήκη ευρέθη στο αρχείο ενός Ιερού Ναού της περιοχής, υπεβλήθη προς δημοσίευση στο δικαστήριο και πράγματι δημοσιεύθηκε, έχουσα πλέον πλήρη νομική ισχύ. Με την διαθήκη αυτή η μία εκ των κληρονομουμένων, που είχε το 50% του οικοπέδου, άφηνε το ποσοστό της στον Ιερό Ναό, δηλαδή ένα νομικό πρόσωπο, που αφού δημοσίευσε την διαθήκη, προέβη και σε αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο. Η αποδοχή μετεγράφη στο υποθηκοφυλακείο και με τον τρόπο αυτόν προσέδωσε την κυριότητα, δηλαδή την ιδιοκτησία του 50% του οικοπέδου στον Ιερό Ναό, αναδρομικώς εννέα χρόνια μετά την αγορά ολοκλήρου του οικοπέδου από τον ανυποψίαστο αγοραστή, ο οποίος είχε βάλει δικηγόρο, είχε κάνει νομικό έλεγχο και είχε γενικώς επιμεληθεί της αγοράς του οικοπέδου, όπως προβλέπει ο νόμος.
Η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο, ο οποίος επιβεβαίωσε την κρίση του Εφετείου ότι κύριος του 50% εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου είχε γίνει ο Ιερός Ναός, αναδρομικώς, δυνάμει διαθήκης που είχε δημοσιευθεί δέκα χρόνια μετά τον θάνατο της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτριας και εννέα περίπου χρόνια μετά την αγορά του 100% του οικοπέδου από έναν αγοραστή, που είχε κάνει έλεγχο τίτλων και είχε τότε διαπιστώσει ότι αφού δεν υπήρχε διαθήκη, μπορούσε άφοβα να αγοράσει το εν λόγω οικόπεδο, με βάση τους τίτλους του συγκεκριμένου ακινήτου, αλλά και τα έγγραφα της κληρονομικής διαδοχής στην οποία είχαν προβεί οι πωλητές του ακινήτου, που το είχαν κληρονομήσει.
Η σχετική απόφαση υπ΄αριθ. 1789/2012 του Αρείου Πάγου έχει βεβαίως πολύπλοκα δεδομένα τα οποία συνδυάζονται με σειρά νομικών διατάξεων, αλλά το γενικό νόημα της υποθέσεως όπως παρουσιάζεται ανωτέρω, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι κατά την αγορά ενός ακινήτου απαιτείται ενδελεχής νομικός έλεγχος από δικηγόρο και εφόσον το προς αγορά ακίνητο προέρχεται από κληρονομία, στους τίτλους που θα πρέπει να απαιτεί από τους πωλητές ο αγοραστής πρέπει να περιλαμβάνεται και το κληρονομητήριο.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
