Αθήνα, 28 Δεκεμβρίου 2014.
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Από 1-1-2014 στην Ελλάδα είχε επιβληθεί ο φόρος υπεραξίας στην πώληση ακινήτων. Ο φόρος αυτός προκάλεσε αμέτρητες δυσκολίες στην κτηματαγορά με αποτέλεσμα επί πέντε περίπου μήνες, από τον Ιανουάριο έως τον Μάιο 2014 να μην γίνονται καθόλου μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα! Για το άκρως αρνητικό αυτό αποτέλεσμα δεν φταίνε οι συμβολαιογράφοι, οι δικηγόροι, οι μεσίτες και οι συμβαλλόμενοι πωλητές και αγοραστές, αλλά οι συντάκτες του νόμου.
Ο νόμος για τον φόρο υπεραξίας που ίσχυσε την 1-1-2014 φαίνεται ότι είχε συνταχθεί πλημμελώς από ανθρώπους που λίγο γνωρίζουν πώς λειτουργεί η νομοθεσία και η πρακτική στην Ελλάδα στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ο αντιπαραγωγικός αυτός νόμος υπέστη κάποιες διορθώσεις και ίσχυσε τροποποιημένος το δεύτερο εξάμηνο του 2014, χωρίς ωστόσο να διευκολύνει τις συναλλαγές, αλλά και χωρίς να αυξήσει τα έσοδα του δημοσίου.
Σύμφωνα με τον νόμο για την φορολογηση της υπεραξίας, όταν ένα ακίνητο πωλείται μετά την 1-1-14, αν η τιμή πώλησης είναι μεγαλύτερη της τιμής κτήσεως, το κέρδος του πωλητή φορολογείται με ποσοστό 15%.
Ο φόρος υπεραξίας ισχύει μόνο για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μετά την 1-1-1995. Για όσα έχουν αποκτηθεί πριν το 1995, ο πωλητής δεν πληρώνει φόρο υπεραξίας, ακόμα κι αν τα πουλάει με κέρδος.
Όσο πιο πολύ έχει κρατήσει στην κυριότητά του το ακίνητο ο πωλητής, τόσο λιγότερο φόρο υπεραξίας θα πληρώσει όταν το πουλήσει. Εάν ο πωλητής έχει κρατήσει στην κυριότητά του το ακίνητο τουλάχιστον πέντε έτη, απολαμβάνει του προνομίου να μην φορολογηθεί για τα πρώτα 25.000 ευρώ κέρδους που έχει από την πώληση του ακινήτου.
Αν το πωλούμενο μετά την 1-1-14 ακίνητο έχει αποκτηθεί από κληρονομία, χρόνος κτήσεώς του θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας στον κληρονόμο, δηλ. ο χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου και μέτρο σύγκρισης του κέρδους από την πώληση είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου την χρονική στιγμή της επαγωγής.
Αυτός λοιπόν ο φόρος υπεραξίας που ταλαιπώρησε τόσο πολύ την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για ολόκληρο το 2014 και μάλλον αρνητικές συνέπειες είχε στην ελληνική οικονομία, αποφασίσθηκε στο τέλος του 2014 ότι για τα έτη 2015 και 2016 θα ανασταλεί και δεν θα ισχύσει. Η απόφαση αυτή είναι θετική, αν και επιβεβαιώνει ότι οι διοικούντες μάλλον σε σύγχυση βρίσκονται παρά σε ορθή πορεία εφαρμογής μίας μακρόπνοης και σταθερής στρατηγικής για την ρύθμιση της νομοθεσίας της αγοραπωλησίας ακινήτων.
Με την διετή αναστολή του φόρου υπεραξίας το καθεστώς για πώληση ακινήτων γίνεται ευνοϊκό πλέον για τους πωλητές, ενώ παραμένει θετικό και για τους αγοραστές. Οι πωλητές ευνοούνται πλέον διότι δεν θα πληρώνουν φόρο υπεραξίας όταν πουλάνε τα ακίνητά τους (τουλάχιστον τα έτη 2015 και 2016). Οι αγοραστές είναι ευνοημένοι, διότι η φόρος που πληρώνουν για την αγορά ενός ακινήτου έχει ήδη μειωθεί δραστικά στο 3% της αξίας κτήσεως του ακινήτου, από το 10% που ήταν προηγουμένως.
Η ελπίδα είναι τώρα ότι λόγω των πολύ χαμηλών τιμών των προσφερομένων προς πώληση ακινήτων και της ύπαρξης δελεαστικών ευκαιριών για αγορά γης, διαμερισμάτων και κατοικιών στην Ελλάδα, η αγορά θα αναθερμανθεί και ένας βασικός τομέας της ελληνικής οικονομίας θα αρχίσει και πάλι να συμβάλλει στην ανάπτυξη της χώρας.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
www.greekadvocate.eu
[email protected]
[email protected]
