Αθήνα, 24 Αυγούστου 2017. Ο νόμος Τρίτση του 1983 με πολύ απλά λόγια καθιέρωσε την αρχή ότι αυθαίρετο κτίσμα, δηλαδή κατασκευή που δεν έχει νόμιμη άδεια της πολεοδομίας, δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, δηλαδή δεν μπορεί να πωληθεί, να δωρηθεί, να γίνει γονική παροχή κλπ. Το νόμο αυτόν επικαλούνται όσοι επιχειρούν να ακυρώσουν μία δικαιοπραξία που κρίνουν ότι είναι αντίθετη στα συμφέροντά τους. Επίσης, σε αγωγή διανομής κοινού ακινήτου, το οποίο είναι πλήρως ή εν μέρει αυθαίρετο, ο εναγόμενος, που δεν επιθυμεί την διανομή του ακινήτου, μπορεί να επικαλεσθεί και το νόμο Τρίτση (Ν.1337/1983), με σκοπό την απόρριψη της αγωγής, αφού με τη διανομή πραγματοποιείται μεταβίβαση του κοινού ακινήτου, το οποίο όμως αν είναι αυθαίρετο, δεν μεταβιβάζεται δυνάμει του εν λόγω νόμου 1337/1983. Η νομολογία στην Ελλάδα φαίνεται να παγιώνεται ότι για να θεωρηθεί ένα ακίνητο αυθαίρετο, ώστε να επέλθει η σοβαρή συνέπεια να θεωρηθεί μία μεταβιβαστική δικαιοπραξία άκυρη, ή να μην μπορεί να προχωρήσει μία αγωγή διανομής, πρέπει προηγουμένως να έχει ήδη εκδοθεί αυτοψία από την πολεοδομία, που να χαρακτηρίζει το ακίνητο αυθαίρετο. Μάλιστα κατά την άποψή μας, πρέπει να έχει παρέλθει και το χρονικό διάστημα των δέκα ημερών για υποβολή ένστασης από τον ιδιοκτήτη, κατά της κρίσης περί αυθαιρέτου, ή να έχει υποβληθεί ένσταση και αυτή να έχει απορριφθεί. Μόνο τότε το ακίνητο θεωρείται αυθαίρετο και επέρχονται οι σοβαρές συνέπειες του νόμου Τρίτση, μεταξύ των οποίων η σοβαρότερη ίσως είναι η απαγόρευση μεταβιβάσεως του αυθαιρέτου. Στην υπ’ αριθ. 183/2017 απόφασή του ο Άρειος Πάγος (Γ’ Πολιτικό Τμήμα) έκρινε ότι εφόσον δεν υπήρχε αυτοψία της πολεοδομίας που να διαπιστώνει ότι το προς μεταβίβαση ακίνητο ήταν αυθαίρετο, η μεταβίβαση (εν προκειμένω, η γονική παροχή), ήταν έγκυρη και ισχυρή. Στην εν λόγω υπόθεση η εκ διαθήκης κληρονόμος του πατέρα της επεδίωξε να ακυρώσει γονική παροχή που είχε κάνει ο πατέρας της πριν εκείνος αποβιώσει, ώστε μετά την ακύρωση της γονικής παροχής, το μεταβιβασθέν ακίνητο να αποτελέσει μέρος της κληρονομίας και έτσι η ενάγουσα κόρη του θανόντος να κληρονομήσει τουλάχιστον μέρος αυτού. Το μεταβιβασθέν εν ζωή με την γονική παροχή ακίνητο κρίθηκε από την ενάγουσα κόρη, η οποία εθίγετο από την γονική παροχή, ως αυθαίρετο. Με το επιχείρημα αυτό άσκησε αγωγή στα δικαστήρια για να ακυρώσει την γονική παροχή, διότι το ακίνητο που μεταβιβάσθηκε ήταν αυθαίρετο και επομένως με το νόμο Τρίτση δεν μπορούσε να μεταβιβασθεί. Η γονική παροχή είχε γίνει το έτος 2008. Η αυτοψία της αρμόδιας πολεοδομίας που έκρινε πράγματι το ακίνητο αυθαίρετο έγινε το 2009. Ο Άρειος Πάγος, στον οποίο έφθασε η υπόθεση, έκρινε ότι το 2008, που έγινε η γονική παροχή, το ακίνητο δεν ήταν ακόμα χαρακτηρισμένο αυθαίρετο, διότι δεν υπήρχε ακόμα αυτοψία που να το κρίνει ως τέτοιο, επομένως η γονική παροχή ήταν έγκυρη, δεδομένου του ότι για να κριθεί ως αυθαίρετο ένα ακίνητο και η μεταβίβαση αυτού να είναι άκυρη, πρέπει να υφίσταται αυτοψία που να το κρίνει ως αυθαίρετο. Εφόσον στην υπόθεση αυτή η αυτοψία που το έκρινε ως αυθαίρετο έγινε το 2009, δηλαδή μετά την μεταβίβασή του με γονική παροχή, η γονική παροχή είναι έγκυρη και δεν ακυρώνεται επειδή το ακίνητο μεταγενεστέρως χαρακτηρίσθηκε με αυτοψία ως αυθαίρετο. .
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
