It’s been decades during which real estate property prices in Greece have been steadily increasing. Purchasing property in Greece was a safe bet for almost time immemorial. Especially since the property boom of 1998 onwards, when Greek banks started offering loans and mortgages to a relative “virgin” Greek mortgage – finance market, values in many areas had skyrocketed.

That until 2010. When the crisis hit hard in Greece, property values first stopped rising. And then, for the last two or three years, they have started their steady, albeit controlled, decline.

Until a couple of years ago foreign prospective buyers may have thought that the properties they liked in Greece were a bit overvalued. Now this is history. Property prices have declined, in some cases dramatically, to such an extent that many think that now is the opportunity to buy.

If you are among those contemplating purchasing property in Greece, here is some basic advice on the process from A to Z.

First, one has to locate the property he/she is interested into. This can be done either by personally searching the market and using every bit of information one has on properties, locations, prices, yearly yields etc. or by appointing one or more real estate brokers to find the property with the characteristics one desires.

It must be noted that when you sell or buy property in Greece, you can appoint more than one estate agent to offer you opportunities for a deal. Usually, you are not bound by exclusivity terms and you have the option to take or to decline any offer provided by the agent, even if it meets your initial requirements. If you decide to take the deal, you will have to pay a maximum 2% on the sale price to the agent, who found the deal for you.

Once you have spotted the property you want, and you have agreed on the price, you need to retain a lawyer, who will work only for you. It is advisable that especially if you are a foreigner, not familiar with Greek law and practice, the lawyer should be of your absolute choice and trust.

Retaining an attorney, who comes as a referral from the estate agent or even from the seller’s or developer’s side, may not be a good idea. It is vital that your lawyer protects solely your interests and is not even acquainted with the other party. Many foreigners have purchased real estate property in Greece in the past, not exactly knowing that the lawyer who represented them on the purchase should have been of their absolute choice and trust, and there have been cases where the complications that followed could have been avoided if there was a better understanding between foreign buyers and their Greek attorney.

Once the attorney working for the buyer has become familiar with his/her clients’ desires and instructions, allowing for a client – attorney understanding and confidentiality to be established, the attorney for the buyer will contact the seller’s attorney and the agent, to request copies of the deeds/titles of the property to be sold. The most crucial part of the purchase is to check the titles and confirm that the property is free of any legal burden, lien or other liabilities.

The title check takes place at the local cadaster or land registry, where the property is located.  The examination of the good standing of the titles of the property to be purchased takes place on the spot at the local land registry by the buyer’s attorney and it is the most crucial part of the purchase. Only lawyers are allowed to make such title searches and only the buyer’s attorney will have the final say (and the final responsibility) for the purchase to go ahead or not, at least as far as the buyer is concerned.

Once the title search has produced the result that the property is of sound legal standing, or once the necessary adjustments in the titles have been done by the seller (modifications of his titles, deletion of old and forgotten liens etc.), the notary public will start drafting the deed of sale. The notary public is chosen and paid by the buyer. The attorney for the buyer and the attorney for the seller advise the notary public on the drafting of the deed of sale.

The seller and the buyer will execute the deed of sale at the notary’s office, in the presence of their respective attorneys. Each side (seller and buyer) can execute the deed either in person (by physically being present at the notary’s office and signing the deed), or by proxy. Their proxy can be their attorney, a friend or a relative, who must be of their utmost trust.

The foreign buyer must always remember that the funds to be used for the purchase of the property must be wired from the buyer’s bank account abroad to the buyer’s bank account in Greece. If the foreign buyer has funds in a Greek bank, the buyer must have either declared the funds as income in his past Greek tax returns, or must be able to prove that he/she wired the funds in the past years from a bank outside of Greece to a Greek bank.

The final important matter that any foreign buyer of property in Greece must be aware of is that the purchase of the real estate property has not taken place, even after it has been executed by the two parties at the notary’s office, until the deed is properly registered with the local land registry, in the buyer’s name. This usually happens within a few days of the deed’s execution.

*Christos ILIOPOULOS, attorney at 

the Supreme Court of Greece , LL.M.

                          ΒΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ

Χρήστος Ηλιόπουλος του Ηλία και της Νίκης

Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο – Συμβούλιο της Επικρατείας, LL.M. 

– Γεννηθείς : Αθήνα, 28-4-1968.

– Γραφείο:  Λεωφ.  Αλεξάνδρας  105,  Αθήνα,  Τ.Κ.  114 75.

τηλ./fax: 210 – 6400282, 6932 – 775920, e-mail: [email protected]

–         Μέλος Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών από το 1993.

– Σπουδές στη Νομική Σχολή Αθηνών (πτυχίο νομικής) και στα Πανεπιστήμια Nottingham Αγγλίας (Master of Laws) και Essex Αγγλίας (Diploma, Erasmus).

– Ασκεί μαχόμενη και συμβουλευτική δικηγορία στην Αθήνα από το 1994, Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω.

– Ομιλεί την αγγλική και την γαλλική γλώσσα.

– Δημοσιογράφος, μέλος Ενώσεως Συντακτών Αθηναϊκού Τύπου και Συνεργάτης Ξένου Τύπου Υπουργείου Τύπου και Μ.Μ.Ε.

ΑΝΑΛΥΤΙΚΟ ΒΙΟΓΡΑΦΙΚΟ

Σπουδές

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος γεννήθηκε στην Αθήνα στις 28-4-1968. Τελείωσε το 1986 με Άριστα (19 και 6/12) το 10ο (Πρότυπο) Λύκειο Αθηνών και την ίδια χρονιά πέτυχε στις Πανελλήνιες εξετάσεις την εισαγωγή του στη Νομική Σχολή Αθηνών.

Αποφοίτησε από το Πανεπιστήμιο Αθηνών το 1991 με βαθμό «Λίαν Καλώς». Κατά την διάρκεια της φοίτησής του εκπόνησε εργασίες και παρακολούθησε συνέδρια, στην οργάνωση πολλών εκ των οποίων συμμετείχε. Στον κύκλο μαθημάτων Διεθνούς και Ευρωπαϊκού Δικαίουαξιολογήθηκε με Άριστα.

Κατά την ακαδημαϊκή περίοδο 1990-91 απoτέλεσε μέλος της ομάδας έρευνας του Τομέα Διεθνούς Δικαίου του Πανεπιστημίου Αθηνών, υπό την καθοδήγηση του ακαδημαϊκού, καθηγητού του Δημοσίου Διεθνούς Δικαίου κ. Εμμανουήλ Ρούκουνα, από τον οποίο έλαβε και συστατική επιστολή.

Το 1989 επελέγη με βάση την βαθμολογία του και την γνώση ξένων γλωσσών να λάβει μέρος στο πρόγραμμα υποτροφιών ERASMUS της Ευρωπαϊκής Κοινότητος. Παρακολούθησε το α’ εξάμηνο της περιόδου 1989/90 της Νομικής Σχολής του Πανεπιστημίου Essex Αγγλίας και εξετάσθηκε με επιτυχία στα μαθήματα EEC Law, Common Law και Public Law, ανέλαβε εθελοντική ερευνητική εργασία και έλαβε τον αντίστοιχο τίτλο σπουδών. Συμμετείχε επίσης σε εκπαιδευτικά ταξίδια στην έδρα της Ευρωπαϊκής Ενώσεως στις Βρυξέλλες, όπου είχε επαφές με κοινοτικούς αξιωματούχους, καθηγητές και άλλους ευρωπαίους φοιτητές.

Από τον Οκτώβριο του 1991 παρακολούθησε το μεταπτυχιακό πρόγραμμα του Πανεπιστημίου Nottingham Αγγλίας στο Διεθνές και Κοινοτικό Δίκαιο και του απονεμήθηκε το πτυχίο Master Of Laws.

Εκεί διδάχθηκε :

n Ευρωπαϊκό Κοινοτικό Δίκαιο, (καθηγητής Stephen Weatherill).

n Δίκαιο Ανταγωνισμού, (καθηγητής Stephen Weatherill).

n Διεθνές Δίκαιο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, (καθηγητής D.J. Harris).

n Δίκαιο της Θάλασσας.

n Δίκαιο μεταφορών αγαθών διά θαλάσσης.

Εκπόνησε την πτυχιακή του διατριβή με θέμα τον ανταγωνισμό στην Ευρωπαϊκή Ένωση και την συμβατότητα των συγχωνεύσεων επιχειρήσεων με το καθεστώς προστασίας του ανταγωνισμού της κοινοτικής εννόμου τάξεως.

Το καλοκαίρι του 1990 παρακολούθησε στο Παρίσι μαθήματα γαλλικής στην Alliance Francaise και του απονεμήθηκε Certificat.

Ομιλεί και γράφει την αγγλική και την γαλλική γλώσσα. Είναικάτοχος First Certificate in English (Cambridge), Proficiency (Michigan) καιSorbonne (Paris IV).

Εργασιακή Εμπειρία

Το καλοκαίρι του 1992 εργάσθηκε ως ασκούμενος στην αγγλική Δικηγορική Εταιρεία Εking Manning (ήδη Edwards Geldard), την οποία πλέον αντιπροσωπεύει στην Ελλάδα σε νομικές υποθέσεις.

Από το 1993 είναι μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών και ασκεί έκτοτε γενική δικηγορία. Διατηρεί το δικηγορικό του γραφείο στην Αθήνα (Λεωφ. Αλεξάνδρας 105) και είναι δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω και παρά τω Συμβουλίω της Επικρατείας. Έχει εμπειρία νομικής έρευνας,επικοινωνίας με εντολείς, σύνταξης δικογράφων, δικαστικής παραστάσεως και εκπροσωπήσεως ενώπιον αστικών, ποινικών και διοικητικών δικαστηρίων στην Αθήνα, αλλά και σε δικαστήρια όλης της Ελλάδος. Έχει χειριστεί υποθέσεις που καλύπτουν όλο το φάσμα του δικαίου, (ιδίως αστικό, διοικητικό, ποινικό, κοινοτικό κλπ). Έχει επίσης εμπειρία και από το δίκαιο άλλων χωρών.

Μεγάλο μέρος των εντολέων του είναι Έλληνες ομογενείς, αλλά και αλλοδαποί, από ΗΠΑ, Καναδά, Αυστραλία, Μεγ. Βρετανία κ.α. τους οποίους καλύπτει σε όλες τις νομικές τους υποθέσεις στην Ελλάδα, αλλά και εν σχέσει προς νομικές υποθέσεις τους στην αλλοδαπή.

Είναι δημοσιογράφος, ανταποκριτής ελληνόφωνων προγραμμάτων εξωτερικού (ΗΠΑ, Αυστραλίας, Καναδά), μέλος της Ενώσεως Συντακτών Αθηναϊκού Τύπου και Συνεργάτης Ξένου Τύπου του Υπουργείου Τύπου και Μ.Μ.Ε., γράφει σε εφημερίδες του εξωτερικού και του εσωτερικού και συμμετέχει σε ραδιοφωνικά προγράμματα. Είναι δημοσιογράφος και νομικός σύμβουλος στο Ομογενειακό Πρακτορείο Ειδήσεων.

Το 1997 επελέγη και έλαβε μέρος στην σειρά σεμιναρίων της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της Ε.Ε. «Β’ Κύκλος Ενημέρωσης και Εκπαίδευσης στελεχών σε θέματα ευρωπαϊκής ενοποίησης», λαμβάνοντας ανάλογο πιστοποιητικό.

Έχει εκπληρώσει τις στρατιωτικές του υποχρεώσεις υπηρετώντας ως έφεδρος υπαξιωματικός (Λοχίας ΔΒ).

————-