Πολεοδομική τακτοποίηση ακινήτου και κληρονομιά

Αθήνα, 14 Σεπτεμβρίου 2014.
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Στα βασικά βήματα που πρέπει να γίνουν για να ολοκληρωθεί η διαδικασία μίας κληρνομιάς στην Ελλάδα είναι η εξεύρεση των περιουσιακών στοιχείων του κληρονομουμένου, (ακίνητα, αυτοκίνητα, σκάφη, κινητά αξίας, μετρητά χρήματα και τραπεζικοί λογαριασμοί), η περιγραφή αυτών και η εκτίμηση της αξίας τους.
Όταν πρόκειται για ακίνητα, πρέπει να βρούμε έστω μία φωτοτυπία του τίτλου κτήσεώς τους (συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, διανομής ακινήτων, σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας κλπ.), ώστε να περιγράψουμε το κάθε ακίνητο, δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, του κτίσματος που υπάρχει εντός αυτού, το έτος κατασκευής του κτηρίου, την θέση και τα όριά του, τους όμορους ιδιοκτήτες, το αν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και στο Ε9, αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, αν έχει ημιυπαιθρίους χώρους, νομιμοποιημένους ή όχι και αν έχει πολεοδομικές παραβάσεις που χρειάζονται τακτοποίηση στην Πολεοδομία.
Αν συμβαίνει αυτό το τελευταίο, έχουμε μία κατάσταση όπου ενώ στο συμβόλαιο αναγράφεται ότι η επιφάνεια του διαμερίσματος είναι π.χ. 108 τ.μ., η πραγματικότητα που ανακαλύπτει ο μηχανικός όταν κάνει την ακριβή μέτρηση, είναι ότι το διαμέρισμα είναι 120 τ.μ., είτε διότι ένας εξώστης (μπαλκόνι) έχει κλειστεί και έχει γίνει δωμάτιο, είτε διότι κατά την ανέγερση της οικοδομής το διαμέρισμα κατασκευάσθηκε μεγαλύτερο από όσο γράφει το συμβόλαιο, είτε διότι κάποιος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος προέβη σε επέκταση άνευ πολεδομικής αδείας.
Σε μία τέτοια περίπτωση το ακίνητο πρέπει να περιγραφεί στην Δήλωση Φόρου Κληρονομίας στην εφορία και μετά στην Αποδοχή Κληρονομίας στον συμβολαιογράφο, όχι μόνο με την επιφάνεια που αναγράφει το συμβόλαιο (108 τ.μ.), αλλά πρέπει να γίνει αναφορά ότι υπάρχει επέκταση της επιφανείας στα 120 τ.μ. καθώς και ότι έχει προηγηθεί τακτοποίηση της αυθαιρεσίας με τον νόμο για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων για 30 έτη.
Εάν δεν γίνει η σχετική δήλωση στην εφορία και μετά στην πράξη αποδοχής κληρονομίας της επαύξησης της επιφανείας του ακινήτου, στην μελλοντική πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη μεταβίβαση του ακινήτου, ο κληρονόμος θα συναντήσει εμπόδιο στην βεβαίωση που πρέπει να προσκομίσει από μηχανικό, που θα πρέπει να λέει τα ακριβή τετραγωνικά του προς μεταβίβαση ακινήτου.
Με τον αυστηρό νόμο όπως ισχύει σήμερα, ο μηχανικός δεν μπορεί να κάνει τα στραβά μάτια και να μην αποτυπώσει τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα που μετράει στο ακίνητο, διότι διαφορετικά μπορεί να χάσει την άδειά του. Αν ο μηχανικός βρει ότι το διαμέρισμα είναι 120 τ.μ., αλλά η αποδοχή γράφει μόνο 108, το διαμέρισμα δεν μπορεί να πωληθεί.
Θα πρέπει να γίνει τροποποιητική δήλωση στην εφορία για την κληρονομιά και διορθωτική αποδοχή στον συμβολαιογράφο, να πληρωθεί ίσως πρόσθετος φόρος κληρονομίας, που συνεπάγονται κόστος και καθυστέρηση και μετά μπορεί να γίνει η πώληση του κληρονομηθέντος ακινήτου.
                                                                                     *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.