Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Αθήνα, 20 Νοεμβρίου 2017.
Ο κύριος ενός ακινήτου (ιδιοκτήτης), που είναι περίκλειστο, δεν έχει δηλαδή πρόσβαση σε δημόσια οδό, δικαιούται να έχει πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο μέσω άλλου, ομόρου ακινήτου. Η πρόσβαση αυτή πρέπει να γίνεται κατά τρόπον ώστε να εξυπηρετείται το ακίνητο που στερείται προσβάσεως, αλλά και με την μικρότερη δυνατή προσβολή του ακινήτου το οποίο πρέπει να παραχωρήσει την δίοδο.
Συνήθως, το ρυμοτομικό σχέδιο στα περισσότερα μέρη της Ελλάδος τις τελευταίες δεκαετίες προβλέπει ότι όλα τα σχηματιζόμενα οικόπεδα θα έχουν πρόσβαση σε οδό και γι’ αυτό δεν υπάρχει πλέον πολύ συχνά η ανάγκη για δουλεία οδού. Σε αγροτικές όμως περιοχές και σε οικισμούς που έχουν δημιουργηθεί παλαιότερα, υπάρχουν ακόμα και κατοικίες με οικόπεδα και βεβαίως πολλά αγροτεμάχια, που δεν έχουν πρόσβαση σε οδό και εξυπηρετούνται με δουλεία διόδου μέσω άλλου, γειτονικού ακινήτου, είτε με επίσημα συμβόλαια που καθορίζουν με λεπτομέρεια την δουλεία, είτε με μακροχρόνια χρήση της δουλείας, κατά τρόπον που έχει αυτή δημιουργηθεί με χρησικτησία.
Σε μερικές περιπτώσεις δημιουργούνται αντιδικίες μεταξύ του κυρίου του δεσπόζοντος ακινήτου (που δικαιούται της δουλείας) και του κυρίου του δουλεύοντος ακινήτου (μέσα από το οποίο παραχωρείται η δουλεία), αναφορικώς με πολλά πρακτικά ζητήματα, που μπορεί να αφορούν τον τρόπο ασκήσεως της δουλείας μέχρι και την ίδια την ύπαρξη αυτής ή όχι.
Εκείνος που θεωρεί ότι το δικαίωμά του έχει προσβληθεί, δικαιούται να προσφύγει στα δικαστήρια. Για το ορισμένο της αγωγής προστασίας της δουλείας διόδου, κατ’ άρθρον 1132 ΑΚ, πρέπει να αναφέρεται στην αγωγή ο τρόπος κτήσης της πραγματικής δουλείας, η ύπαρξη ωφέλειας από την άσκησή της, η κυριότητα του ενάγοντα επί του δεσπόζοντος ακινήτου καθώς και αυτού που παραχώρησε τη δουλεία ως κυρίου και η προσβολή του δικαιώματος αυτού. Η δουλεία πρέπει να ασκείται με κάθε δυνατή φειδώ από τον δικαιούχο. Ως φειδώ ορίζεται η αποφυγή πράξεων, οι οποίες θίγουν τα συμφέροντα του κυρίου τους δουλεύοντος χωρίς να υπάρχει ανάγκη. Αυτό σημαίνει ότι ο δικαιούχος που ασκεί την δουλεία πρέπει να επιδεικνύει σεβασμό της κυριότητας επί του δουλεύοντος και αποφυγή περαιτέρω επιβαρύνσεων.
Στην υπ’ αριθ. 188/2017 απόφασή του το Ειρηνοδικείο Κρωπίας έκρινε υπόθεση στην οποία μεταξύ δύο ακινήτων στην Παιανία υπήρχε δουλεία που εξυπηρετούσε εκείνο πού είναι περίκλειστο. Η δουλεία είχε δημιουργηθεί από το έτος 1951 και έχει μήκος 15 μέτρα περίπου, με πλάτος 2,30 μ. περίπου. Ο κύριος του περίκλειστου ακινήτου, δηλ. εκείνου που εξυπηρετείται από την δουλεία, παραπονέθηκε στο δικαστήριο ότι ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου είχε κατασκευάσει από το 1989 καπνοδόχο και υδρορροή πλάτους 30 περίπου εκατοστών που εμπόδιζαν την χρήση της δουλείας διόδου με αυτοκίνητο, καθώς δεν υπήρχε επαρκές πλάτος για να περάσει όχι μόνο ΙΧ, αλλά και φορτηγό.
Το δικαστήριο έκρινε ότι αφού η δουλεία αναφερόταν σε συμβόλαιο του 1951 (που όμως δεν μετεγράφη ως δημιουργικό δουλείας) και έκτοτε χρησιμοποιείτο για χρονικό διάστημα άνω των είκοσι ετών, η δουλεία είχε συσταθεί με έκτακτη χρησικτησία και αφορούσε κατ’ αρχάς την χρήση αυτή για διέλευση πεζή, αλλά και με ΙΧ αυτοκίνητο, εφόσον αυτό ήταν δυνατόν. Το δικαστήριο όμως απέρριψε το αίτημα του ενάγοντος να αφαιρεθεί η καπνοδόχος και η υδρορροή, διότι η δουλεία έχει μικρό σχετικώς μήκος (15 μέτρα) που δεν καθιστά αναγκαία την χρήση οχήματος, αλλά και διότι η καπνοδόχος και η υδρορροή είχαν τοποθετηθεί το 1989, ενώ η αγωγή ασκήθηκε το 2011, είχαν δηλαδή περάσει πάνω από είκοσι έτη από τότε που θα μπορούσε ο κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου να ασκήσει αγωγή. Τέλος, η καθαίρεση καπνοδόχου και υδρορροής δεν μπορεί να γίνει δεκτή και για τον πολύ βασικό λόγο ότι αποτελούν αναγκαία στοιχεία για την λειτουργία της κατοικίας του δουλεύοντος ακινήτου, ενώ η ύπαρξή τους δεν ενοχλεί την χρήση της δουλείας με την διέλευση πεζών και ΙΧ αυτοκινήτων, εφόσον χωράνε να περάσουν.
.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
