Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Είναι δυνατόν μερικές φορές να υπογραφεί ένα συμβόλαιο πωλήσεως ακινήτου, αλλά οι δύο πλευρές, δηλαδή πωλητής και αγοραστής να έχουν συμφωνήσει ότι δεν γίνεται πραγματική πώληση, αλλά μόνο φαινομενική, που νομικά ονομάζεται εικονική. Κάτι τέτοιο δεν είναι βεβαίως ο κανόνας, ούτε η πλειοψηφία των περιπτώσεων μεταβιβάσεως ακινήτου. Η συνήθης πρακτική είναι όταν υπογράφεται ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβιβάσεως ακινήτου σε συμβολαιογράφο, η μεταβίβαση να είναι πραγματική και το ακίνητο να αλλάζει πράγματι χέρια.
Υπάρχουν όμως και κάποιες περιπτώσεις στις οποίες οι συμβαλλόμενοι, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφέρον να φαίνεται εικονικά και όχι αληθινά, ότι το ακίνητο πωλήθηκε από τον Α στον Β, ενώ μεταξύ τους έχουν συμφωνήσει ότι το ακίνητο θα θεωρούν ότι εξακολουθεί να ανήκει στον Α και μάλιστα ότι, όταν στο μέλλον μπορέσουν, θα υπογράψουν νέο συμβόλαιο με το οποίο θα επανέρχεται η κυριότητα του ακινήτου στον Α.
Μία τέτοια, εικονική σύμβαση μπορεί να είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας του Α, δηλαδή του πωλητή, να “διώξει” από την κυριότητά του το μοναδικό του ακίνητο, έτσι ώστε να μην μπορεί η τράπεζα, στην οποία χρωστάει από δάνειο ή άλλη συναλλαγή, να βρει περιουσιακό στοιχείο για να πραγματοποιήσει εκτέλεση (κατάσχεση) εις βάρος του. Ένας άλλος λόγος μπορεί να είναι ότι ο παππούς, επί παραδείγματι, θέλει να δωρίσει στο ένα από τα παιδιά του ή σε ένα εγγόνι του ένα ακίνητο, αλλά δεν θέλει αυτό να υπολογισθεί στο κληρονομικό μερίδιο αυτού του παιδιού ή εγγονιού, αργότερα όταν αποβιώσει ο παππούς. Μπορεί λοιπόν, να εμφανίσει την μεταβίβαση του ακινήτου στο ένα του παιδί ή στο εγγόνι του, ως πώληση στα χαρτιά, χωρίς όμως ποτέ το παιδί ή το εγγόνι να έχει καταβάλει πραγματικά χρήματα στον παππού για την “πώληση” του ακινήτου.
Σύμφωνα με πολλές αποφάσεις του Αρείου Πάγου, όπως επί παραδείγματι τις υπ’ αριθ 110/2018, 253/2018 και 344/2015, η απόδειξη ότι κάποια συγκεκριμένη πώληση είναι εικονική και ότι πωλητής και αγοραστής δεν ήθελαν πραγματικά, αλλά μόνο φαινομενικά, την μεταβίβαση, δεν είναι εύκολη. Χρειάζεται να αποδειχθεί ότι και οι δύο πλευρές, δηλαδή αγοραστής και πωλητής, γνώριζαν την εικονικότητα και ότι αμφότεροι δεν ήθελαν την δικαιοπραξία στην πραγματικότητα, ότι δηλαδή η βούλησή τους δεν ήταν σοβαρή, αλλά φαινομενική και μόνο τότε η πώληση μπορεί να ακυρωθεί ως εικονική. Το δικαστήριο θα ελέγξει εάν στην πώληση δόθηκαν πραγματικά τα χρήματα που αναγράφει το συμβόλαιο, ή αν επρόκειτο τελικώς για δωρεά και δεν κατεβλήθησαν ποτέ χρήματα από τον αγοραστή στον πωλητή. Ωστόσο, μόνο το γεγονός της μη καταβολής χρημάτων δεν αποτελεί πλήρη απόδειξη ότι η πώληση ήταν εικονική. Χρειάζονται και άλλες αποδείξεις που να αποδεικνύουν τι πραγματικά συνέβη μεταξύ των δύο συναλλασσομένων, ποιές ήταν οι πραγματικές περιστάσεις που τους οδήγησαν στην μεταβίβαση του ακινήτου, ποιά ήταν η πραγματική τους βούληση και αν αυτή αποτυπώνεται και στο συμβόλαιο ή ήταν κρυφή και συμφωνημένη μόνο μεταξύ τους, χωρίς να φαίνεται στο συμβόλαιο που υπέγραψαν επισήμως στον συμβολαιογράφο.
